修繕CAPEXジェネレータ（設備更新の時系列）

当サイトの設備更新DBは、周期と費用を別々の確度で持っています。 費用のほうは、いま3通りの状態が混ざっています。

• ①公的統計からの援用で埋めた推定（確度E）。分譲マンション共用部の大規模修繕工事費の統計を一棟賃貸に当てはめたもので、見積でも実測でもありません。当サイトの計算ではなく他人の建物の統計を借りているぶん、確度は推定のままです。
• ②まだ埋まっていない設備（「—」）。金額欄に「—」と出て、合計にも年平均にも入りません。「その設備に金がかからない」という意味ではありません。
• ③これから入る、複数社の見積（C）・自社運用の実測（D）・第三者の施工実績（T）。①は③が取れ次第そのまま置き換えます。

当サイトが避けているのは根拠を示せない数字を出すことで、 根拠のある援用は「推定（E）」と名乗ったうえで出します。どの設備がどれなのかは、 結果の「設備ごとの出典と確度」の表で1件ずつ確認できます。 合計の下には「対象 N 件のうち金額を算入できたのは M 件」と必ず出しています。 M が N より小さいうちは、合計を予算の根拠に使わないでください。

窓口での聞き方: この設備の更新で、直近の実績はいくらでしたか。見積は何社取りましたか。金額に含まれている範囲（撤去処分・足場・下地補修）はどこまでですか。

出典: 国土交通省「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」 B 公的統計 ／ 住宅金融支援機構「機構共用部分リフォーム融資利用マンションにおける大規模修繕工事費の分析結果［2013～2018年融資利用案件］」 B 公的統計

このツールが使っている周期の多くは、国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインに示された 修繕周期の例です。これは分譲マンションの共用部を想定した資料で、 RC・SRC を前提にしています。

• 木造・軽量鉄骨のアパート、住戸内の設備（給湯器など）はこの資料の対象外です。当サイトは、援用したレコードの確度を弱いほうへ落として持っていますが、それでも桁を確かめるための基準であって、あなたの建物の診断結果ではありません。実際の更新時期は、建物ごとの劣化状況（日射・雨掛かり・使われ方）でしか決まりません。
• 金額の側も同じです。いま入っている費用レンジは、住宅金融支援機構が分譲マンションの大規模修繕工事費を集計した統計から援用した推定で、母集団はやはり分譲マンションの共用部です。一棟賃貸とは発注のしかた（設計監理を入れるか・相見積の取り方）が違い、ズレの向きは一意に決まりません。
• 価格の年次も統計の基準年のままなので、レコードごとの注記を読んでください。

窓口での聞き方: 直近の建物診断・長期修繕計画はいつ作りましたか。前回の大規模修繕はいつ、どの範囲で行いましたか。

出典: 国土交通省「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」 B 公的統計 ／ 住宅金融支援機構「機構共用部分リフォーム融資利用マンションにおける大規模修繕工事費の分析結果［2013～2018年融資利用案件］」 B 公的統計

設備には、経年でじわじわ性能が落ちるもの（塗膜・防水）と、 ある日突然止まるもの（ポンプの制御基板、給湯器）があります。 レコードごとに壊れ方（経年／突発／両方）を持たせているのはこのためです。

• 突発側を持つ設備は、周期どおりの引当だけでは足りない年が出ます。
• とくに給水ポンプや給湯器は、止まった時点で入居者の生活が止まるため、金額の準備だけでなく、誰に何時間で来てもらえるかの段取りが要ります。
• 火災保険の特約（電気的・機械的事故）で拾えるかは約款と契約で違うので、自分の契約でどう扱われるかを引受保険会社・代理店に書面で確認してください。

窓口での聞き方: この設備が突発で止まった場合、何時間で一次対応に来てもらえますか。代替機の手配は可能ですか。この故障は加入中の火災保険の特約で拾えますか。

出典: 国土交通省「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」 B 公的統計 ／ 火災保険における建物付属設備と屋外設備の扱い（保険実務の一般論） E 推定 ／ 引受保険会社・保険代理店（契約内容の照会窓口） A 公式一次

屋上防水・外壁塗装の費用は、分譲マンションの大規模修繕工事費の統計から取った1回分の幅です。

• この統計は、古い塗膜や防水層を落とすか・下地をどこまで直すかといった工事の範囲を書いていません。そこで当サイトは、この金額を実際の大規模修繕の間隔（国交省の実態調査で最も多い周期の幅）ごとに来る費用として積んでいます。
• 国交省のガイドラインは、外壁の「除去・塗装」・屋上防水の「撤去・新設」のような下地から作り直す工事を、それより長い周期で示しています（年数は「設備ごとの前提」の表にあります）。その回の費用は別建てで持っておらず、1回分の幅より大きくなる可能性があります。
• 時期は「金額を持たない工事の時期も時系列に含める」を入れると表に出ます。

前回の工事が下地からの作り直しだったかどうかで次の金額が変わるので、工事の記録で確かめてください。

窓口での聞き方: 前回の大規模修繕で、外壁の古い塗膜は落としましたか。屋上の防水層は撤去して新しくしましたか、上から重ねましたか。次回の見積は、どちらの前提で出していますか。

出典: 国土交通省「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」 B 公的統計 ／ 国土交通省「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」 B 公的統計 ／ 住宅金融支援機構「機構共用部分リフォーム融資利用マンションにおける大規模修繕工事費の分析結果［2013～2018年融資利用案件］」 B 公的統計

面積に比例する費用は、1㎡いくらの「1㎡」が設備によって別のものです。

• 屋上防水の単価は建築面積（真上から見た面積）で割った値、外壁塗装の単価は延べ面積（各階の床面積の合計）で割った値です。5階建てなら、この2つは5倍違います。
• 1つの「対象面積」に両方を掛けると、どちらかが必ず桁で外れるため、当サイトは設備ごとにどちらの面積を掛けるかをデータに持たせ、入力欄も2つに分けています。
• 初期値は代表例の面積（建築面積200㎡・延べ面積800㎡）です。実際の面積と違うなら、スライダーで必ず合わせてください。合わせないまま読むと、面積に比例する設備（屋上防水・外壁塗装など）の金額が実際とずれます。

そのうえで、建築面積は屋上の実面積ではなく、延べ面積は外壁の実面積でもありません。 面積比例の金額は桁を見るためのもので、実際の数量は見積の内訳書（数量拾い）でしか決まりません。

窓口での聞き方: この見積の数量は、どの図面のどの面積から拾っていますか。屋上の実面積と外壁の展開面積は、それぞれいくらで拾っていますか。

出典: 住宅金融支援機構「機構共用部分リフォーム融資利用マンションにおける大規模修繕工事費の分析結果［2013～2018年融資利用案件］」 B 公的統計

国土交通省は分譲マンション向けに修繕積立金の目安を公表しており、 月額いくら積めばよいかの相場としてよく引かれます。ただしその目安には、次の2つの前提があります。

• 共用部分の工事だけを対象にしています（専有部分のリフォーム費用は原則として含まれないと明記されています）。
• 建物全体の専有床面積で割った単価（円／㎡・月）として示されています。

一棟賃貸のオーナーは、専有部の中身（給湯器・内装・住戸内の設備）も自分で負担します。 共用部だけを前提にした水準をそのまま自分の引当額に当てると、構造的に足りません。 逆に、このツールが出す年平均も、公開している設備の分しか積み上がっていないので、どちらも「全体」ではありません。 比べるなら、どこまでの範囲の工事を数えた金額なのかをそろえてから比べてください。

窓口での聞き方: いま持っている長期修繕計画は、専有部（住戸内の設備・内装）の更新を含んでいますか。含んでいないなら、その分をどこで見ていますか。

出典: 国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」 B 公的統計