RC・鉄骨のアパート・マンションの屋上防水の費用（1棟の総額と時期の目安）

屋上防水（露出） — 陸屋根の露出防水（保護層を持たない防水層がそのまま歩行・気象にさらされる工法）。大規模修繕の中で最も金額が大きい部位の1つ。

対象の構造: RC・SRC・S

陸屋根（平らな屋根）であることが前提で、傾斜屋根の建物にはありません。保護層（保護コンクリートなど）の有無で「屋上防水（保護）」と「屋上防水（露出）」に工法の名前が分かれますが、国交省のガイドラインはどちらも同じ周期（補修・修繕12〜15年／撤去・新設24〜30年）で示しています。工法がどちらかは、設計図書または管理会社で確認してください。

建築面積1㎡あたり 0.35〜1.25万円（確認日 2026-09-14）

屋根防水工事の工事費を建築面積で割った㎡単価です（延べ面積ではありません。陸屋根なら、おおむね屋上の面積に近い値です）。分譲マンションの共用部の統計を一棟賃貸に当てはめた推定で、見積でも実測でもありません。原典の工事費が直接工事費だけなのか、共通仮設費・現場管理費・一般管理費・消費税を含むのかは、原典に記載が無く確認できませんでした。足場・仮設を他の工事と共用したかどうかも、原典では分かれていません。工法（アスファルト防水・シート防水・塗膜防水・アスファルトシングル葺き）の違いは、工法別に分けずにこの幅の中に含めています。古い防水層を撤去するか・下地をどこまで直すかといった工事の範囲も、原典には書かれていません。このため、この金額を大規模修繕1回分の工事費として扱い、12〜15年ごとに同じ幅で掛けています。

見積でも実測でもなく、公的統計を当てはめた推定（確度E）です。①母集団は分譲マンションの共用部（住宅金融支援機構の共用部分リフォーム融資を利用した1,550件のうち、屋根防水工事888件）で、一棟賃貸の統計ではありません。この888件は築10〜14年の建物が最も多く、単価は何回目の大規模修繕かで分けて示されていません。②一棟賃貸とは発注の仕方が違うため、ずれがあります。分譲側は設計監理方式で、設計コンサルタント費・工事監理費や諸経費が乗る分だけ高く出る方向に働きます。一方、原典では建築面積が大きいほど㎡単価が下がる傾向があり、母集団は建築面積300〜600㎡が最も多く、900㎡以下が8割以上を占めます。対象の建物がこれより小さければ、実際の単価は統計より高く出る側に寄ります。2つが逆向きに働くため、どちらへどれだけずれるかはこの資料からは決まらず、「◯%高い」のような補正はしていません。③価格は2019年時点です。原典は2013〜2018年の案件を物価係数で2019年の価格に直し、さらに都道府県別の地域係数で全国平均に直しています。都市部の物件は地域係数の分だけ高く出ます。国土交通省「公共工事設計労務単価」は毎年3月に改定され、近年は毎年上昇が続いています。上げ幅が大きい年は、この幅が古くなっていないかを確かめてください。④分母は建築面積で、延べ面積ではありません。このツールは「建築面積」の入力欄の値だけを掛けます（延べ面積を掛けると階数の分だけ過大になるためです）。建築面積の初期値は代表例の面積です。実際の建物の値に合わせてください（代表例のままだと、面積に比例する金額は実際と大きくずれます）。なお建築面積は屋上の面積そのものではなく（塔屋・庇・バルコニーの張り出しなどでずれます）、実際の数量は見積の内訳書（数量拾い）でしか決まりません。⑤見積や実測が取れ次第、この推定を置き換えます。見積を比べるときは、面積・工法（保護／露出）・下地の状態をそろえてください。

12〜15年

費用を掛ける周期は、実際の大規模修繕の間隔に合わせて12〜15年にしています。国交省の実態調査では、分譲マンションの大規模修繕の周期は13年が最も多く、全体の約7割が12〜15年です（回数別の平均は1回目15.6年・2回目14.0年・3回目12.9年）。国交省のガイドラインも、屋上防水（露出）の補修・修繕（下地処理をして保護塗装を塗る工事）を12〜15年としています。費用の幅は大規模修繕1回分の工事費の統計から取っているので、この周期ごとに同じ幅の費用が来るものとして計算しています。出典はどちらも分譲マンションの資料のため、一棟賃貸にそのまま当てはまるとは限りません。周期のおおよその目安として使っています。

24〜30年

国交省のガイドラインは、防水層を撤去して作り直す「撤去・新設」を24〜30年としています。ここでは時期の目安として出しているだけで、その回の費用は別に持っていません。費用の元にした統計には、古い防水層を撤去するか・下地をどこまで直すかといった工事の範囲が書かれていないためです。撤去・新設になる回は、1回分の費用の幅より大きくなる可能性があります。