アパートローンの借り換えシミュレーション
残高・金利・期間と諸費用を動かすと、諸費用の合計・月々の返済の差・諸費用を回収できるまでの期間（損益分岐）と、総返済額の差がその場で変わります。
計算の詳細
このツールについて
借り換えの検討は「金利がどれだけ下がるか」で止まりがちですが、借り換えた時点で手元から出ていくのは 金利の差とは別のお金です。今の借入の繰上返済手数料、借換先の事務手数料、 抵当権の設定と抹消の登録免許税、契約書の印紙税、司法書士の報酬。 このツールは、その諸費用の合計を、月々の返済の差で何年何か月かけて回収するか（損益分岐）と、 総返済額の差を並べて出します。借り換えるかどうかは決めません。比べる数字だけを出します。
要点（4項目）
- 損益分岐は「月々の返済の差の累計が、諸費用の合計に追いつくまでの期間」です。お金の時間的な価値（割引）は入れていません。
- 返済期間を延ばすと月々の差は大きくなりますが、総返済額（元金＋利息＋諸費用）は増えることがあります。そのため総返済額の差も並べて出します。
- 税（登録免許税・印紙税）は法令と国税庁の税額表の率・額で計算しています（確度A）。繰上返済手数料・事務手数料・司法書士報酬は契約と見積で決まるので、入力例（確度E）を置いています。
- 計算は固定金利・元利均等返済の前提です。変動金利の将来の上昇は含みません（借換後の金利が0.5%高かった場合の数字は並べて出します）。
入力した数値はブラウザの中だけで計算しています。サーバーへ送信も保存もしていません。 ページを閉じれば残りません。
入力欄の説明
（12項目）
- 現在の借入残高
-
借り換える時点の残高（返済予定表で確認できます）。このページは、借換後の借入額をこの残高と同じにして計算します （諸費用は手元の資金で払う前提。諸費用を借入に上乗せする場合は「見落としがちなこと」を見てください）。
スライダーの範囲: 500〜30000万円 - 残りの返済期間
-
今の借入の、完済までの残りの年数。返済予定表の最終回の時期から数えてください。
スライダーの範囲: 1〜35年 - 現在の金利（年）
-
今の借入に適用されている年利。計算は、この金利が完済まで変わらない前提（固定金利）です。
スライダーの範囲: 0.3〜6.0% - 借換後の金利（年）
-
借換先が審査のうえで提示した年利を入れてください。提示前の広告の金利は、審査の結果と違うことがあります。
スライダーの範囲: 0.3〜6.0% - 借換後の返済期間
-
延ばすと月々の返済は減りますが、総返済額は増えることがあります。借換先が期間を残りより短くしか認めない場合は、 短くして試してください（月々の返済が増えます）。
選択肢: 残りの返済期間と同じ／年数を指定する - 借換後の返済期間（年数）
-
「変える」を選んだときだけ使います。借換先が提示した返済期間を入れてください。
スライダーの範囲: 1〜35年 - 繰上返済手数料の決まり方
-
全額を繰り上げて返すときの繰上返済手数料と、固定金利の期間中に返す場合の清算金の合計。率で決まる契約、定額で決まる契約、固定金利の期間中かどうかで 額が変わる契約があります。分からなければ、今の借入先に「全額を繰り上げて返す場合の金額」を聞いてください。
選択肢: 残高に率を掛ける／定額で決まっている - 繰上返済手数料（残高に対する率）
-
残高にこの率を掛けた額を繰上返済手数料として計算します。0にすると繰上返済手数料なしで計算します。
スライダーの範囲: 0〜5% - 繰上返済手数料（定額）
-
契約書で定額になっている場合の金額。初期値の60万円は、率の入力例（残高6,000万円の1.0%）と同じ額にしてあるだけです。
スライダーの範囲: 0〜1000万円 - 借換先の事務手数料（借入額に対する率）
-
借換先が提示した手数料の率。定額や「最低○円」の決まりがある場合は、借入額に対する率に直して入れてください。 保証料が別にかかる場合は、下の「司法書士報酬・その他の諸費用」に足してください。
スライダーの範囲: 0〜3% - 今の抵当権を抹消する不動産の個数
-
抹消の登録免許税は不動産1個につき1,000円です。土地が2筆なら土地だけで2個です（登記事項証明書・共同担保目録で数えられます）。 初期値の2は土地1・建物1の例です。20個を超えると税額の決まり方が変わる（申請1件につき2万円）ため、このページは20個までにしています。
スライダーの範囲: 1〜20個 - 司法書士報酬・その他の諸費用
-
登記の手続きを頼む司法書士の報酬と、その他の諸費用（保証料・登記事項証明書の取得費など、契約で別にかかるもの）。 初期値の20万円は入力例です。依頼先の見積で確かめてください。
スライダーの範囲: 0〜100万円
計算式
（13本）
この計算機が使っている式は以下がすべてです。ここに書いていない補正はしていません。
| 項目 | 式 | 確度 |
|---|---|---|
| 毎月の返済額（元利均等） | 借入額 × 月利 ×（1＋月利）^回数 ÷ ｛（1＋月利）^回数 − 1｝／ 月利 ＝ 年利 ÷ 12、回数 ＝ 年数 × 12 元利均等返済の一般的な式です（表計算ソフトの PMT 関数と同じ）。数式そのものなので出典は付けていません。 現在の借入は「残高・残りの期間・現在の金利」、借換後は「借入額・借換後の期間・借換後の金利」で計算します。 金利は完済まで変わらない前提（固定金利）です。金融機関ごとの円未満の端数処理は入れていません。 |
E 推定 |
| 借換後の借入額 | 現在の借入残高（諸費用は手元の資金で払う前提） | E 推定 |
| 繰上返済手数料 | 現在の借入残高 × 繰上返済手数料の率 ／ または 定額 契約書の数字で決まります。初期値（1.0%）は入力例です。 |
E 推定 |
| 事務手数料 | 借換後の借入額 × 事務手数料の率 借換先の提示で決まります。初期値（1.1%）は入力例です。 |
E 推定 |
| 抵当権の設定の登録免許税 | 借換後の借入額（債権金額）× 1,000分の4 登録免許税法 別表第一 第一号（五）の本則の税率。住宅用家屋の軽減税率（1,000分の1）は、個人が自己の居住の用に供する 住宅用家屋の新築・取得の資金の貸付けに係るもので、賃貸用の建物はこの要件に当たらないため使っていません。 端数処理（課税標準の1,000円未満・税額の100円未満の切り捨て）は省いています。 |
A 公式一次 |
| 抵当権の抹消の登録免許税 | 抹消する不動産の個数 × 1,000円 登録免許税法 別表第一 第一号（十五）。同じ申請書で20個を超える場合は申請1件につき2万円になるため、入力は20個までです。 |
A 公式一次 |
| 印紙税（金銭消費貸借契約書） | 借換後の借入額の区分による定額（1千万円超5千万円以下 2万円、5千万円超1億円以下 6万円、1億円超5億円以下 10万円） 印紙税法 別表第一 第1号文書（消費貸借に関する契約書）。国税庁の税額一覧の区分で、契約書1通分として計算しています。 |
A 公式一次 |
| 諸費用の合計 | 繰上返済手数料 ＋ 事務手数料 ＋ 設定の登録免許税 ＋ 抹消の登録免許税 ＋ 印紙税 ＋ 司法書士報酬・その他の諸費用 確度の違う額を足しているので、弱いほう（E）に合わせて表示しています。 |
E 推定 |
| 月々の返済の差 | 現在の毎月の返済額 − 借換後の毎月の返済額 | E 推定 |
| 損益分岐（諸費用を回収できるまでの期間） | 1か月目から「その月の返済の差（現在の返済 − 借換後の返済）」を足していき、累計が諸費用の合計に初めて届いた月 どちらかの返済が終わった月より後は、その返済を0として数えます（期間を延ばすと、今の借入が終わるはずだった月の後は 借換後の返済だけが続くので、累計が減っていきます）。最後まで届かなければ「回収できない」と出します。 お金の時間的な価値（割引）は入れていません。 |
E 推定 |
| 総返済額の差 | （現在の毎月の返済額 × 残りの回数）−（借換後の毎月の返済額 × 借換後の回数 ＋ 諸費用の合計） プラスなら、諸費用を含めても借換後の支払の合計のほうが少ない計算です。損益分岐と向きが逆になることがあります（期間を延ばした場合）。 |
E 推定 |
| 帯（諸費用の不確かさ） | 繰上返済手数料・事務手数料・司法書士報酬等の3つを入力の0.5倍〜1.5倍に動かしたときの、諸費用の合計と損益分岐の幅（税は動かさない） 契約と見積で決まる3つの額は、入力した時点では確かでないことが多いため、幅で示します。0.5倍〜1.5倍は分布の根拠がある幅ではなく、 「見積が半分〜1.5倍に動いたら回収期間がどれだけ動くか」を見るための当サイトの置き方です。 |
E 推定 |
| 借換後の金利が0.5%高かった場合 | 借換後の金利 ＋ 0.5% で、借換後の毎月の返済額・月々の差・損益分岐を計算し直したもの（諸費用は入力のまま） 審査の結果で提示の金利が上がった場合や、変動金利で金利が上がった場合の向きを見るための数字です。将来の金利の予想ではありません。 |
E 推定 |
見落としがちなこと
9項目（見出しを押すと本文が開きます）
計算結果より、たいていはこちらのほうが金額を大きく動かします。
繰上返済手数料は契約ごとに違い、固定金利の期間中かどうかでも変わることがある
必須
全額を繰り上げて返すときの繰上返済手数料の決まり方は、借入の契約で決まります。公表されている商品概要を見ると、 残高に率を掛けるのではなく定額で決めている例や、固定金利の期間中か変動金利かで額が違う例、 一部の繰上げか全額かで額が違う例があります。このページの初期値（残高の1.0%）は入力例で、相場ではありません。 ご自身の金銭消費貸借契約書・約定書の繰上返済の条項（その後に変更契約を交わしていればその条項）の数字を入れてください。 条項が読み取れないときは、今の借入先に全額を繰り上げて返す場合の金額を聞くのが確実です。
窓口での聞き方: 今月末に全額を繰り上げて返済した場合、繰上返済手数料（固定金利の期間中に返す場合の清算金を含む）はいくらになりますか。固定金利の期間が終わった後なら、いくらになりますか。
出典: ご自身の金銭消費貸借契約書・約定書（繰上返済・期限前弁済の条項） A 公式一次 ／ 金融機関が公表しているアパートローンの商品概要（地方銀行の例） A 公式一次
借換先の返済期間が、建物の構造と築年数で残りより短くなることがある
注意
借換先が認める返済期間の上限の決め方は金融機関ごとに違います。公表されている商品概要には、 構造ごとの最長の年数から築後の経過年数を差し引いた年数を、借換えの場合の上限とする例があります。 上限が今の残りの期間より短いと、金利が下がっても月々の返済が増えることがあります。 借換後の返済期間で「変える」を選び、提示された年数で計算し直してください。
窓口での聞き方: この建物（構造・築年）で、借換えの場合に認められる返済期間の上限は何年ですか。
出典: 金融機関が公表しているアパートローンの商品概要（地方銀行の例） A 公式一次 ／ 借換先の金融機関（借換の提示条件・諸費用の窓口） A 公式一次
期間を延ばすと、月々は減っても総返済額が増えることがある
注意
返済期間を延ばすと、毎月の返済額は下がるので損益分岐は早く来ます。一方で、利息を払う期間が長くなるので、 総返済額（元金＋利息＋諸費用）は借り換えない場合より増えることがあります。 このページの損益分岐は「月々の差の累計」で数えるので、今の借入が終わるはずだった月の後に続く返済は、損益分岐が来た後で 累計を減らしていきます。損益分岐と総返済額の差の両方を見てください。
出典: 当サイトの推定 E 推定
計算は固定金利の前提。変動金利への借換は、将来の金利の上昇分を含まない
注意
このページは、現在の金利・借換後の金利のどちらも完済まで変わらない前提で計算しています。 変動金利で借り換える場合、借換時点の金利で出した損益分岐と総返済額には、その後の金利の上昇分が入っていません。 結果の「借換後の金利が0.5%高かった場合」は向きを見るための数字で、将来の金利の予想ではありません。 固定金利の期間が決まっている商品では、期間が終わった後の金利も同じではありません。
出典: 当サイトの推定 E 推定 ／ 借換先の金融機関（借換の提示条件・諸費用の窓口） A 公式一次
保証料・担保の手続きの手数料など、契約によって別の費用がかかることがある
注意
事務手数料のほかに、保証会社を使う場合の保証料、不動産担保の設定・変更の手続きの手数料など、 借換先の商品や審査の結果によって別の費用がかかることがあります。団体信用生命保険の保険料を誰が負担するかも 商品によって確かめる必要があります。分かったものは「司法書士報酬・その他の諸費用」に足して計算してください。
窓口での聞き方: 事務手数料のほかに、保証料・担保の設定や変更の手数料・保険料など、借換に伴ってかかる費用はありますか。すべて挙げてください。
出典: 金融機関が公表しているアパートローンの商品概要（地方銀行の例） A 公式一次 ／ 借換先の金融機関（借換の提示条件・諸費用の窓口） A 公式一次
諸費用を借入に上乗せすると、借入額にかかる費用と月々の返済も変わる
このページは、借換後の借入額を今の残高と同じにして、諸費用は手元の資金で払う前提で計算しています。 諸費用を借入に上乗せすると、借入額（債権金額）が増えるので、設定の登録免許税・率で決まる事務手数料・印紙税の区分・毎月の返済額が それぞれ増えます。上乗せする場合は、残高の欄を上乗せ後の借入額に近づけて試してください（繰上返済手数料も一緒に動く点に注意してください）。
出典: 当サイトの推定 E 推定 ／ 登録免許税法 別表第一（不動産の登記の税率） A 公式一次 ／ 国税庁 タックスアンサー No.7140 印紙税額の一覧表（第1号文書から第4号文書まで） A 公式一次
抹消の登録免許税は不動産の個数で決まる。設定の税は借入額に掛かる
今の抵当権を抹消する登録免許税は不動産1個につき1,000円です。土地が複数の筆に分かれていたり、 建物が複数あったりすると、その分だけ個数が増えます（同じ申請書で20個を超える場合は申請1件につき2万円）。 新しい抵当権の設定の登録免許税は、借入額（債権金額）に1,000分の4を掛けた額です。 個数は登記事項証明書や共同担保目録で数えられます。
出典: 登録免許税法 別表第一（不動産の登記の税率） A 公式一次
住宅ローン向けの登録免許税の軽減は、賃貸アパートには通常当たらない
抵当権の設定の登録免許税には、住宅用家屋向けの軽減税率（1,000分の1）があります。ただしこれは、 個人が住宅用家屋を新築・取得して自己の居住の用に供した場合の、その資金の貸付けに係る抵当権の設定登記が対象です （床面積などの要件もあります）。賃貸用の建物はこの要件に当たらないため、このページは本則の1,000分の4で計算しています。 自宅と賃貸の部分がある建物などで扱いが分からないときは、司法書士に確かめてください。
出典: 国税庁 タックスアンサー No.7191 登録免許税の税額表 A 公式一次 ／ 登録免許税法 別表第一（不動産の登記の税率） A 公式一次
印紙税は契約書の金額の区分で決まる定額で、通数と負担は契約で決まる
金銭消費貸借契約書は印紙税の第1号文書で、記載された契約金額の区分ごとの定額です（例: 5千万円超1億円以下は6万円）。 国税庁の一覧で軽減措置が示されているのは不動産の譲渡に関する契約書と建設工事の請負に関する契約書で、 消費貸借の契約書には示されていません。このページは契約書1通分で計算しています。何通作るか、誰が負担するかは契約で確かめてください。
このページに書いていないこと
（4項目）
次の数字は、正確に書けないと分かっているので載せていません。
- 金融機関ごとの金利・事務手数料・繰上返済手数料の数字（商品・審査・時期で変わり、転記すると古くなるため）
- 借り換えるかどうかの判断（このページは損益分岐と比較の数字を出すまでです）
- 将来の金利の予想（変動金利の上昇幅は誰にも確定できないため。上振れした場合の数字だけを並べます）
- 税の端数処理と、金融機関ごとの返済額の円未満の端数処理（差は数百円の単位です）
出典と確度
（7件：A 6・E 1）
| 出典 | 種別 | 確度 | 備考 | 確認日 |
|---|---|---|---|---|
| 登録免許税法 別表第一（不動産の登記の税率） | 法令 | A 公式一次 | 昭和42年法律第35号。2026-10-11 に e-Gov 法令検索の法令APIで別表第一 第一号（不動産の登記）の本文を取得して確認した。 （五）抵当権の設定の登記は課税標準が債権金額（極度金額）で税率1,000分の4。 （十五）登記の抹消は不動産の個数1個につき1,000円（同一の申請書で20個を超える不動産の抹消を受ける場合は 申請件数1件につき2万円）。端数処理（国税通則法）は当ページの計算では省いている。 | 2026-10-11 |
| 国税庁 タックスアンサー No.7191 登録免許税の税額表 | 国税庁の解説 | A 公式一次 | 2026-10-11 確認。「住宅用家屋の軽減税率」の表にある住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記（措法75）の 1,000分の1は、個人が住宅用家屋を新築・取得して自己の居住の用に供した場合の、その新築・取得のための資金の 貸付け等に係る抵当権の設定登記が対象（床面積50㎡以上・新築または取得後1年以内の登記等の要件あり）。 賃貸用の建物はこの「自己の居住の用」の要件に当たらないため、当ページは本則の1,000分の4で計算している。 | 2026-10-11 |
| 国税庁 タックスアンサー No.7140 印紙税額の一覧表（第1号文書から第4号文書まで） | 国税庁の解説 | A 公式一次 | 2026-10-11 確認。消費貸借に関する契約書（金銭消費貸借契約書など）は第1号文書で、記載された契約金額の区分ごとの 定額（1通につき）。1千万円超5千万円以下は2万円、5千万円超1億円以下は6万円、1億円超5億円以下は10万円。 同ページの軽減措置の注記は不動産の譲渡に関する契約書（第1号）と建設工事の請負に関する契約書（第2号）が対象で、 消費貸借の契約書には書かれていない。何通作るか・誰が負担するかは契約で決まる。 | 2026-10-11 |
| ご自身の金銭消費貸借契約書・約定書（繰上返済・期限前弁済の条項） | 契約書 | A 公式一次 | 繰上返済手数料（期限前弁済手数料・固定金利の期間中に返す場合の清算金など）の有無・計算方法・金額の正本は、借入時の契約書と約定書、 およびその後に取り交わした変更契約。分からなければ現在の借入先の窓口に、全額を繰り上げて返す場合の金額を聞く。 | 2026-10-11 |
| 金融機関が公表しているアパートローンの商品概要（地方銀行の例） | 金融機関の公表資料 | A 公式一次 | 2026-10-11 に公表資料で確認した例。①融資期間は構造別の最長年数を定め、中古・借換えの場合は そこから築後経過年数を差し引いた年数を上限とする。②繰上返済の手数料は、固定金利の期間中か変動金利か、 一部か全額かで額が違い、残高に率を掛けるのではなく定額で定めている。③事務取扱手数料は借入額に率を掛け、 最低額がある。保証会社の利用は別途相談、不動産担保の設定・変更には所定の手数料がかかる。 数字は商品・金融機関・時期ごとに違うため、当サイトは転記しない。ご自身の契約書と借換先の提示条件で確認する。 | 2026-10-11 |
| 借換先の金融機関（借換の提示条件・諸費用の窓口） | 事業者窓口 | A 公式一次 | 借換後の金利・返済期間・事務手数料・保証料の有無、抵当権の設定に伴う手続きの費用、団体信用生命保険の扱いは、 借換先が審査のうえで提示する条件で決まる。登記の手続きの費用（司法書士報酬）は依頼先の見積で確かめる。 | 2026-10-11 |
| 当サイトの推定 | 推定 | E 推定 | 入力値からの計算・按分・一般化。確定値ではなく、桁と向きを見るためのもの。 | 2026-09-03 |
免責
このページの計算結果は概算の目安であり、税務・法務・投資の助言ではありません。 借換の可否・金利・返済期間・手数料は借換先の審査で、繰上返済手数料は今の借入の契約で決まり、登記の税額は登記の内容で確定します。 実行の前に、必ずご自身で窓口へ確認してください。 当サイトはこのページを利用した結果について責任を負いません（免責事項）。